590万起, 买城区160平板式大平层? 挑战不可能

这段时间，关注楼市的应该都有同感：

市场明显回暖，核心区的改善新盘已经悄悄收回折扣，有些甚至还上调了价格！

楼市君统计了一下，仅主城区有超过10个新盘涨价。

|广州楼市发布 制

可以明显看到，在这轮涨价潮中，有一种产品表现得格外显眼——板式大平层。

不仅项目数量占涨价项目一半以上，并且涨价幅度也远大于纯塔楼项目！

这点变化，说明经历了两三年的调整之后，大家买房的眼光是越来越高了。

南北通透、采光无遮挡、梯户比更优的板式楼，恰好踩中了这波品质回归的浪潮，牢牢占据交易主导权。

然而，楼市君深扒数据后发现，板式大平层的库存，已经面临告急，门槛也在快速抬高。

狂翻半天数据！主城硬通货供应在枯竭

先说结论，板式大平层应该今年上半年，广州主城最紧俏的“硬通货”。

从各组数据来看，板式大平层集体涨价，并非单纯的市场回暖作用，更本质的是供需关系问题。

首先，板式大平层仅占主城区供应的6%。

据不完全统计，主城区目前在售的住宅新盘超200个，但板式项目只有11个左右。

今年上半年，它们的供应加起来，只有600多套。

与1万多套的新房规模相比，数量仅占6%。

|广州楼市发布 制

也就是说，目前主城区房源供应，主要还是刚需、改善类面积段的塔楼产品。

类似板式大平层级别豪宅，仍然是“限量级”产品。

其次，板式大平层正变得越来越贵。

楼市君统计了一下，目前主城140平以上的板式大平层产品供应，主要集中在2个总价区间：

一个是600万-1000万；另一个是1000万-2000万。

至于600万以内的板式大平层，则是直接“挂零”，稀缺程度，甚至超过了顶豪级别的江景板式大平层。

|广州楼市发布 制

最后，主城区严控宅地，板式项目增量有限。

今年，广州节制土地供给的趋势，愈发明显。

截止目前，主城区仅出让4宗涉宅商品房用地，同比去年同期的12宗，缩减近67%，能规划成板式的项目更少。

随着面粉继续“减产”，意味着板式项目的供应，只会更加紧张。

|广州楼市发布 制

板式大平层的结构性短缺，意味着这类产品已经进入存量消耗阶段。

尤其是对手握600万级别预算的改善买家来说，未来在主城区买板式大平层的难度只会越来越大。

正因如此，当越秀·大学城·和樾府传出即将加推8栋建面约160平产品、总价590万起的时候，很多买家都坐不住了。

因为他们知道，这几乎是广州主城区仅剩的能用600万级预算拿下板式大平层的机会了，而这样的机会稍纵即逝。（主城区定义来源：《广州市城市总体规划（2017—2035）》（草案））

|效果合成图，以实际交付为准

越大和的唯一性！不仅仅是价格

作为给改善买家的最后入场券，越秀·大学城·和樾府的唯一性，远不止于性价比。

对比其他板式大平层，它起码还具备4个结构性优势。

每一个，都足以让它成为主城区难以复制的存在。

与周边价差明显！补涨机会更多

先看地图，越大和所在的国际创新城，与琶洲、金融城及万博CBD的直线距离均不到10公里。

乘坐地铁，2站万博，4站琶洲，5站金融城。

然而，越大和与两者区域内的板式项目，却存在极为明显价格水位差。

比如金融城，套均网签价基本在4000万以上；而万博也有盘摸高到2000万+/套。

反观越大和，同样是板式大平层，建面约160平户型的入手门槛590万起，仅为金融城的几分之一。

因此，越大和就是主城区核心圈内，用一个更合理的成本撬动高居住品质的窗口。

|广州楼市发布 制图

更关键的是，越大和所在的区域，潜力和价值也是被严重低估的。

在官方的定位中，国际创新城聚焦的是高教研发、科技服务、产业创新，属于大湾区的“硅谷”，产业能级很高。

整个板块不仅宅地规模被严控，新增地块也多数为M0性质。

|广州楼市发布 制图

M0地块专为创新型企业企业发展和人才空间需求而来，往往能成为城市的产业和人居高地，比如深圳南山、北京中关村、东莞松山湖等。

目前，在越大和的旁边，已经聚集了广州光庭华南创新总部、欢创人力总部、壹谷科技园等科创企业，产城加速融合。

由此带来的高质量产业人口，也将极大反哺周边房价。

换句话说，随着大学城板块发展，板块与琶洲、金融城的水位差大概率也将会持续拉平。

T0级园林规模，真正的公园大平层

另一方面，很多项目号称自己是公园房，但真正能做到“住在公园里”的，少之又少。

越秀·大学城·和樾府就是其一。

它坐拥占地约25万方的中央公园，再加上小区内部的中轴园林，形成了“双园环绕”的格局。

25万方是什么概念？

这个面积相当于35个标准足球场那么大，几乎与天河公园相当！

换句话说，一个真正意义上的城市公园，就在你家门口。

|广州楼市发布 制图

而这次加推的8栋，恰好在中央公园和社区中轴园林的核心景观交汇点上。

不仅前后无遮挡，通风采光俱佳，推窗即是画，下楼就是公园。

| 广州楼市发布 制图

楼市君有个朋友去现场看过，回来就一句话：

站在那阳台上就不想走。

想象一下，站在阳台上看绿意环绕，感受着风从南面穿堂而过，静听公园里的鸟鸣清脆。

这种体验，说实话，在主城区找不出第二家。

｜中央公园实拍

｜广州楼市发布 摄

2.7容积率+16F，真正的低密小高层

很多人对板式大平层的理解，还停留在“南北通透”这个层面。

但实际上，板式和板式之间，差别也很大。

目前主城区在售的板式项目，容积率普遍在3.0以上，而且很多是30层以上的超高层建筑。

楼的结构确实是板式，但户数不少，居住密度不低：

早高峰等电梯多久？人均绿化多少？抬头能看见的天空还剩多少？

越大和不一样。

|项目实景

它的容积率只有2.7，8栋更是16层的小高层！

这意味着同样一块地上，住的人更少，公共空间更大，户均花园面积也更充裕。

| 广州楼市发布 制图

而专梯专户的设计，又把板式大平层的私密性和尊贵感直接拉满。

不仅每台梯服务的户数比塔楼更少，等梯时间更短，也不用在早晚高峰与不太熟的邻居尬聊。

并且，每一户拥有的独立电梯厅，则是完全属于你的私人空间。

你可以放一盆绿植、挂一幅装饰画...让这处空间完成你从外界到归家之前的心情过渡。

这些生活体验细微差异每天积累，就是板式与塔楼之间巨大的居住品质差距。

高校云集，难以复制的精英人文圈层

而最后这一点，可能是越大和最"无解"的——因为根本不是靠钱砸出来的。

项目所在的大学城板块，聚拢13所高校，人文气息之浓，在整个广州都找不到第二个地方。

| 广州楼市发布 制图

越大和的业主中，有相当一部分来源于此。

他们之中，有些是知名教授、有些是意见领袖，甚至还有不少行业大咖。

你在小区里散步，迎面而来的可能就是985高校的资深教授；晚饭后遛个弯，也许能听到隔壁在聊研究方向和行业趋势。

邻里之间的交流层次，和普通楼盘完全不同。

即便是小朋友，从小接触的活动也不一样。比如在这里经常举行的航模、观星活动，孩子们的视野自然更开阔。

| 活动实景图

更重要，还有他们能享受到的实际的教育资源。

越大和配建的番广附创新城学校，是广大附中教育集团成员校，背后是来自广大附中优质的师资。

在去年高考，广大附中清北录取18人，600分以上人数突破430人，985录取率56%，连续9年特控率超9成！

| 广州楼市发布 制图

孩子从小在大学城长大，邻居是大学教授，同学是高校子弟，老师是资深名师，日常浸润在这种氛围里，眼界和格局天然不一样。

这种教育、圈层氛围，不是简单靠砸钱买学区房就能复制的。

| 学校实景

回过头来看，越大和相当于在主城区构筑了一条坚实的护城河：

价格有水位差，园林是T0级，密度比大部分板式大平层更低，圈层和教育难以替代。

每一条单独拎出来都够硬，叠加在一起，你在广州几乎都找不到第二个。

最后30席！实景现楼限量加推

说了这么多，最后我们再来聊聊产品。

毕竟对于真正要掏钱的买家来说，最关心的问题之一：

这房子，到底好不好住？

就拿此次加推的8栋建面约160平户型来说，不仅只有30套，更是全盘最后一栋，卖完就真的没有了！

在现场看过之后，这个户型有几个让楼市君印象深刻的硬核亮点。

| 广州楼市发布 制图

比如全屋南北对流设计，形成一个建面约48平的LDKG大方厅。

大方厅的好处在于，它打破了空间的壁垒，会客、用餐、烹饪的动线流畅衔接。

孩子在客厅跑来跑去，老人在阳台晒太阳，每个人都能找到自己舒适的位置，又随时能感受到家人的存在。

| 样板房实景（创意板房展示，以实际交付为准）

令人印象深刻的一点，还有建面约21平的超大观景阳台。

这个面积，甚至比一些200平以上的户型还大。

由此共同构成的约16米的全面屏视域，全屋就像一个IMAX级别的电影幕布，推窗就是一幅自然画卷：

向南是中轴园林，一阵风吹皱泳池，水面波光粼粼，向东则是中央公园，晨雾慢慢散去，阳光洒在草坪上，偶尔有几只鸟飞过...

在建面约160平的空间里，几乎每个空间都有属于自己的景观面。

可以说，它真正实现了“住在风景里”。

不过，这样的产品毕竟只能属于少数人。

楼市君了解到，整个8栋的建面约160平户型，只有30套，卖完就真的没有了。

| 样板房实景（创意板房展示，以实际交付为准）

当然，如果你在预算上想再灵活点，越大和还有另一个值得关注的户型——建面约136平的户型。

这个户型总价门槛更低，但它在景观和空间设计上，依然有一些让人惊喜的点。

| 广州楼市发布 制图

比如它也做到了南北对流、双向采景，并且南向拥有约12米的全面屏视域！

是的，你没看错，整整约12米的横向展开面，从客厅延伸到主卧，都能享受公园带来的风，无论你从哪里看出去，眼里都是风景。

又比如，它的阳台做到了270°转角设计。

| 样板房实景（创意板房展示，以实际交付为准）

这意味着它拥有比常规阳台更广的观景视角，它提供的是一种被风景包围的沉浸感。

不少实地体验过的朋友都忍不住感慨：

这样的项目，真的会让人忘记自己还住在城市里。

| 项目实景

目前，越秀·大学城·和樾府在售产品包括了建面约110-175平户型，覆盖了从改善入门到大平层享受的高阶需求。

而最让人踏实的，是四个字：实景现楼。

不是效果图，不是样板间，是你可以实地走、实地看、实地感受房间多大、采光好不好、通风怎么样。

不用等交付，不用担心货不对板，即买即入住，你看到的，就是你拿到的。

在主城区板式供应持续萎缩的大背景下，这种“现楼+板式+公园+低密”的组合，几乎是卖一套少一套。

| 项目实景

从刚需到改善，你都能找到合适选择

当然，并非每个人都刚好卡在600万这个改善档位。

越秀在大学城板块，还有两个在售新盘，分别精准覆盖了刚改上车和品质首置的不同需求，同样值得关注。

比如越秀·大学·星汇城，目前也同样是实景现楼，即买即入住。并且，项目同样对口番广附创新城学校，孩子上学不用等。

项目主推建面约110平的户型，拥有约13平大阳台和约11米的收纳墙，使用率超103%，二胎家庭住起来也不挤。

｜越秀·大学·星汇城实景

还有越秀·大学·星汇锦城，目前加推的9栋，是整个片区最后一批使用率超100%的新规户型，以后很难再有。

其中建面约88平的户型，配备了约5.9米的刀把型阳台，增加了一个X灵活空间，可以轻松改成健身房、电竞室等空间。

再加上高品质下沉会所和庭院、占地约8500平的社区公园以及已经开学的广东番禺中学教育集团兴南学校。

面子和里子都有了，也更适合年轻小家庭上车。

｜项目门口公园实拍

｜广州楼市发布 摄

可以说，如果你想在大学城板块置业，那么越秀地产的这三个项目就是你绕不开的选择。

楼市君还了解到，三个项目在这个端午还有优惠活动，少量特惠房源也将限时推出。

感兴趣的话，不妨趁着端午假期，亲自去现场走一趟~